Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Bu sözleşmenin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Arsa sahibi, para yerine arsasındaki belli payları yükleniciye devretme suretiyle karşılığında belli dairelerin yapılmasını birden çok daire sahibi olma şansına sahip olur. MK1009’da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” olarak bahsedildiği için buradaki açıklamalarda bu terimi kullanacağız.
Tanım; bir taraf diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arz eden yapı borcu altına girilir. MK1009’da şerh edilecek kişisel haklar arasında arsa payı inşaat sözleşmesi de sayılmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları;
- Arsa sahibinin paylarını devir borcu altına girmesi arsanın tapulu olması şart değildir,
- Yüklenicinin inşaat yapma (bağımsız bölüm) borcu altına girmesi,
- Arsa payı ile yüklenici arasında anlaşma. Bu sözleşme karma iki tipli bir sözleşmedir ayrıca bu konu hakkında çıkacak uyuşmazlıklara TBK18 genel kural gereğince taraf iradelerinin amaçlarına göre değerlendirilecektir
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği;
Yukarıda belirtilen tüm unsurları itibariyle kanunda düzenlenmediği için isimsiz (atipik) bir sözleşmedir. Yani kanunla düzenlenmiş iki sözleşme tipine ait edimler kanunun öngörmediği bir tarzda mübadele ilişkisi içine girmiştir. Yargıtay’ın, inşaat yapımına ilişkin olarak eser sözleşmesine ait hükümlerin, arsa paylarının devrine ilişkin olarak da satışla ilgili kuralların uygulanacağını belirten kararı yerinde değildir.
Taraflardan birinin borcu diğerinin borcunun karşılığı oluşturduğundan karşılıklı bir sözleşmedir. Ani edimli bir sözleşme olarak doktrinde yer almaktadır.
Arsa Sahibi ile Yüklenici arasında:
Yüklenicinin inşaat yapma borcu resmi şekle uygun olarak düzenlenmelidir. Resmi makam tapu memurudur. Ancak 24.04.1978 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile “noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu türlü satış vaadi sözleşmenin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı “ sonucuna varmıştır.
Yüklenici ile Üçüncü Kişi arasında:
Devri öngörülen arsa paylarının adına gerekli tescil yapılmadan, arsa sahibi bu payları üçüncü kişiye devretmesi durumunda TBK184 alacağın temliki uygulanır ve adi yazılı şekle tabidir. Temlik vaadi söz konusu ise hiç bir şekle tabi değildir. Yüklenici bağımsız bölüm sattıkça arsa payı alacağını üçüncü kişilere temlik etmektedir.
Çünkü yüklenicinin hakkı yaptıkça oluşmaktadır. Bağımsız bölüm satışının geçerlilik şartı yazılı şekildir. Çünkü bu bağımsız bölüm satışı alacağım temliki olup, gayrimenkul satışı değildir. Arsa sahibinin rızası veya bilgisine gerek yoktur. Üçüncü kişi diğer bağımsız bölüm alıcıları adına ve hissesinden fazla bir ödeme yapmışsa, fazla yaptığı ödemeyi sebepsiz zenginleşme kurallarına göre diğer bağımsız bölüm alıcılarından isteyebilir.
Sonuçları:
Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre şekle uyulmamasının müeyyidesi kesin hükümsüzlüktür. Ancak şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendiriyor ve dürüstlük kuralına aykırı bir şekilde bundan yararlanıyorsa artık yasal koruma himayesine girmez.
Yargıtay hukuk genel kurulu bu görüşün aksini düşündüğünden konu İçtihadı Birleştirme Kuruluna nüksetmiştir. Karar; “kat mülkiyetine tabi olmak üzere başlanan taşınmazlarda geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşması halinde alıcının tüm borçları eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümleri teslim ederek malik gibi kullanmasına rağmen tescile yanaşmaması halinde tescil davasının kabul edileceği kabul edilmiştir.” Şeklinde görüş benimsemiştir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Uygulanacak Hükümler:
Kanunda düzenlenmen karma çift tipli bir sözleşme olduğu için ilk önce Borçlar Kanunu Genel hükümlere gidilir buradan bir sonuç çıkarılamazsa yerel ve genel örf ve adet hukukuna bakılır buradan da bir sonuç çıkarılmaz ise MK1 kapsamında hakimin hukuk oluşturması mümkün olabilecektir.
TBK480’nin uygulanması hususunda, arsa sahibinin pay vermesi eser sözleşmesindeki gibi sabit olan götürü ücret olarak düşünülebileceğinden TBK480 arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine tüm fıkralarıyla uygulanabilmektedir.
İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kişisel nitelikleri önemli olduğu durumlarda onun ölümü veya kusuru olmaksızın işi bitirmekten aciz kalması TBK486’ya göre sözleşmenin sona ermesine yol açacaktır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı “istisna sözleşmelerinden olan inşaat sözleşmesi müteahhit kendi kusuruyla muayyen sürede bitiremeyecek ve temerrüde düşecek olursa iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi TBK123-126 hükümlerince çözümlenmesi gerekir ancak olayın özelliği ve niteliğine göre bazı durumlarda MK2’ye de gidilebilir.
İstisna sözleşmelerinde karşılıklı güven esastır. Güven kuralı uyarınca hiç kimse haklı olarak beklediklerinde hayal kırıklığına uğramamalı, herkes karşısındakinin kendisinden beklediği şeyi düşünmeli ve ona göre davranmalıdır. Konuya bu açıdan bakıldığında müteahhidin yapının tamamlandığı kısmı arsa (iş) sahibine olacağı için sözleşmeyi fesih eden iş sahibi kabul ettiği veya edeceği bu kısmi ifanın karşılığını elbette müteahhide iade edecektir.
Bazen inşaat sözleşmesinde iş sahibi tarafından sözleşme fesih edildiği taktirde iş o dereceye ulaşmıştır ki neredeyse tamamlanmış sayılır bu durumda müteahhidin kısmi ifasının karşılığı sembolik bir rakam olabilir ve iş sahibi normalde elde edemeyeceği bir imkana sahip olur bu sebep ile salt yukarıdaki içtihadın uygulanması halinde sakıncalar doğmaktadır. O halde içtihadı birleştirme konu olan meseleler şu şekilde çözümlenmelidir.
- Olayın özelliği ve niteliği gereği sözleşmenin feshi yapılması gerekiyorsa öngörülen durum icra edilir.
- Ancak olan niteliği ve özelliğinin sözleşmenin feshi durumunu adalete aykırı sonuçları doğuyorsa MK2 kapsamında sözleşmenin feshinin ileriye etkili olarak sürekli edimlerde olduğu gibi sonuç doğurması gerekmektedir
Bu durumda karara göre mütemerrit (Temerrüde düşen) müteahhit kısmi ifasının bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de müteahhidin kusuruna bağlı olarak tüm zararların müteahhitten talep edecekler ve bu suretle tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır.
Eser sözleşmesinde kusuru ile işi yarıda bırakan müteahhidin sözleşmenin ileriye etkili feshin kabul edileceğinin istinası mümkün müdür?
Tandoğan’a göre; İçtihadı birleştirme kararındaki ileriye yönelik feshin ancak yapının büyük bir kısmı tamamlanması halinde mümkün olabilmesi gerekmektedir. diğer hallerde yapının müteahhidin ağır kusuruyla işi yarıda bıraktığı durumlarda yaptığı kısımla orantılı ayni bir pay almasının hakkaniyete uygun düşmeyeceğini savunmaktadır. ayrıca bu durumun yalnızca arsa payı inşaat sözleşmelerine değil bu nitelikte olmayan inşaat sözleşmelerine de uygulanacağı kabul edilmektedir.
Yaptığı kısımla ilgili olarak değerlendirilen orantılı ücret müteahhide aynen mi yoksa nakden mi verilmelidir?
Tandoğan’a göre, kararda müteahhidin tamamladığı kısmının mütemmim cüzü kuralı gereğince iş sahibine kalacağından yapılan kısım iş sahibine kalacağından bunu karşılığı ancak nakden olabileceği çözüm yoluna başvurulmuştur.
Yargıtay’ın içtihadına bir eleştiride sözleşmenin ileriye etkili olarak sözleşmenin ileriye etkili olarak fesih edilmesi istisnası çok geniş tutulacak olursa eseri müteahhit istediği anda fesih edebilecek iş sahibi ise işin yarıda kalacağı korkusu ve tehdidiyle kalacaktır. Müteahhit ayrıntılı ve zor bir iş gelince işin tasfiyesini isteyebilecektir. Bu duruma özellikle kamu ihalelerinde karşılaşılmaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi
Her sözleşme gibi kendisinden doğan tüm borçların ifa edilmesi ile sona ermektedir. Tarafların anlaşması ile de sona erdirilmesi mümkündür. Yukarıda değindiğimiz gibi sözleşmenin taraflarına yüklediği borçlarda temerrüde düşme sebebi ile de sözleşme ilişkisine genel hükümler uyarınca son verilebilmektedir.
TBK483 eserin yok olması başlığı altında getirilen düzenlemelerin inşaat sözleşmelerine de uygulanması gerektiği görüşündeyiz. Böylece inşaat tesliminden evvel beklenmedik olay sonucu yok olursa inşaata gelen hasara müteahhit katlanacaktır. Yalnızca iş sahibinin eseri teslim almada temerrüde düşmemesi hali de.
Belirtilmelidir ki burada uygulanan hükümler doğrudan doğruya değil ancak kıyasen uygulanması söz konusudur.
Ayrıca göz atabilirsiniz;