a. Pay oranı
—Pay oranı, paylı mülkiyetin kurulmasına yol açan hukuki işlem, idari karar veya kanun hükmü ile belirtilmiş olabilir. (Paylı mülkiyetin kurulması yazısına göz atabilirsiniz.)
ÖRNEK: Miras kalan taşınmazın sonradan paylı mülkiyete dönüşmesi halinde pay oranları mirasçıların kanuni miras payları kadardır.
ÖRNEK: A, B, C ve D ev yapmak üzere bir arazi satın alırlarsa aralarında bir adi ortaklık ilişkisi kurulmuş olduğu kabul edilebilir. 100 liraya alınan taşınmazın satım bedelinin—> A 50 lirasını, B 30 lirasını, C ve D 10’ar lirasını vermiştir. Böylelikle—> A: 5/10, B: 3/10, C: 1/10, D: 1/10 pay sahibi olur.
ÖRNEK: A ile B tahinli pekmez satışına girmiştir. 5 litre tahin A’ya aittir. 95 litre pekmez ise B’ye aittir. Bunlar küçük kutularda paketlenip tahinli pekmez olarak satılacaktır. Burada direkt olarak A %5 paya sahiptir, B ise %95 paya sahiptir diyemeyiz. Burada MK 776 uygulanır. MK 766’ya göre, birleşme veya karışma yüzünden kurulan paylı mülkiyette, karışan veya birleşen şeylerin malikleri bu malların karışma veya birleşme zamanındaki değerleri oranında paydaş olurlar. Mesela 5 litre tahin 50 tl etmektedir. 95 litre pekmez de 50 tl etmektedir. Birleştirdiğimizde tahinli pekmezin fiyatı 100 tl olur. Yani 100 litrelik tahinli pekmezin 1/2 payı A’nın, 1/2’lik payı ise B’nindir.
Hukuki sebepten bir pay oranı tayin edilemiyorsa paylar eşit sayılır.
Pay oranının önemi nedir?
Paylı malın yönetiminde söz sahibi olma durumunu belirler.
ÖRNEK: Malı kiralayıp kiralamama konusunda karar alma. Buğday mı arpa mı ekileceğine karar verme.
- Paylı malı kullanma hakkının ve elde edilen ürünlerde hak sahipliğinin çerçevesini tayin eder.
- Yükleneceği gider, vergi ve sair yükümlülüklerin oranını tayin eder.
- Paylı mülkiyetin sona ermesinde her bir paydaşın mal veya para olarak eline geçecek şeyi de tayine yarar
b. Paydaşın payında tasarruf
—MK 688/3’e göre, paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
—Pay sahibi olmak neler sağlar?
- Paydaş payını devredebilir.
-Taşınmazdaki paylı mülkiyetin payının satışında, diğer paydaşlar, kanuni ön alım hakkını kullanarak öncelikle satın almak imkanına sahiptirler. Kanundan doğan yasal ön alım altındaki bu sınırlama devri, devretme hak ve yetkisini sınırlı ölçüde engeller.
ÖRNEK: A, B, C paylı şekilde taşınmaza sahiptir. A payını X’e satmış ve devretmiştir. X, payın yeni sahibi olmuştur. Ancak B ve C kanundan doğan ön alım haklarını süresi içerisinde kullanırlarsa payı X’den geri alabilirler. Bu durumda A’nın tasarruf özgürlüğü kısmen sınırlandırılmış olur. Ancak A payını yine de devretmiş olur. Sadece istediği şahsa devir edememiş olur.
-Kanuni bir kısıtlama teşkil eden bu ön alım hakkın bertaraf edilmesi mümkündür. - Payın haczi ve cebri icra yoluyla satışı yapılabilir.
- Pay, maddi kullanımı doğrudan gerektirmeyen her türlü sınırlı ayni hakka konu edilebilir.
-Bu haklar;
a. Taşınmaz yükü:
b. İntifa hakkı:
-Medeni kanunumuz nesnenin intifasını kabul ettiği gibi hak intifasını da kabul etmektedir. Pay da bir hak olduğuna göre pay üzerinde de intifa hakkı kurulabilir.
-Nesne intifasında nesne üzerinde intifa hakkı vardır; hak intifasında ise hak üzerinde hakkın tanıdığı yetkilerle sınırlı bir intifa hakkı vardır.
ÖRNEK: 7 arkadaşın sahip olduğu bir otomobil vardır. Bu otomobilin kullanımı yönetim ve yararlanma anlaşması uyarınca pazar günü A’ya isabet etmektedir. A, payı üzerinde intifa hakkı kurarsa intifa sahibi o paya isabet eden hakkı/yetkiyi kullanabilir. Normalde paydaş nesneyi dilediği kadar kullanabilir ama yönetim ve yararlanma anlaşması uyarınca sınırlanınca mecburen o paya isabet eden yetki kadarınca intifa hakkı sahibi kullanabiliyor. Kısacası intifa sahibi sadece pazar günü otomobili kullanabilir. Burada paydaş olma hakkının verdiği yetkiyle sınırlı bir intifa hakkı söz konusudur. Yani yetki kullanılmaktadır, nesne değil.
NOT: Geçit irtifakı, üst irtifakı, mecra irtifakı, kaynak irtifakı doğrudan doğruya nesnenin maddi kullanımını gerektirir. Dolayısıyla pay üzerinde de bunlar kurulamaz. Örnek olarak bir taşınmaz payı üzerinde bir geçit irtifakı kurulmasına, gerek payın, gerek söz konusu irtifakın niteliği imkan vermez. Zira geçit hakkına özgülenecek yerin her noktasında diğer paydaşların da hakkı vardır. Bunların haklarını ihlal etmeksizin o yerden geçme imkanı yoktur.
c. Rehin hakkı:
-Rehin hakkı sahibi maldan yararlanamaz ve malı kullanamaz. Sadece, borçlu temerrüde düştüğünde rehinli malı sattırabilme hakkı vardır. Rehin hakkı, hak sahibine malın doğrudan maddi kullanımını imkanını vermediği için pay rehin verilebilir.
-Burada rehinin konusu malın kendisi olmaz. Çünkü diğer paydaşlar nesnenin rehin edilmesine razı değillerdir. Dolayısıyla paydaş kendi payını rehin verdiği için hak rehin edilmiş olur.
-Hak rehni ile nesne rehni farklı şeylerdir. Böyle olmasına rağmen taşınmaz üzerindeki payın rehnini Yargıtay ipotek olarak isimlendirmektedir. İpotek, taşınmaz rehninin bir türüdür. Taşınmaz da bir nesnedir. Yargıtay dolaylı olarak olsa da payın rehininin nesne rehini olduğunu kabul etmiş oluyor. Yani taşınmaz mülkiyeti payının rehni ipotektir ama tapuda ayrı bir sayfa açılması şartıyla böyledir.
Payı kiralamak mümkün müdür?
Kiralanacak yerin her noktasında diğer paydaşların da hakkı vardır. Bundan dolayı maddi kullanmayı gerektiren kira sözleşmesine de pay konu olamaz. Ancak iki istisna halinde payın kirası mümkün olur.
1. istisna: Yönetim ve yararlanma anlaşmasıyla nesnenin bir kısmı paydaşa tahsis edildiyse paydaş kendisine ayrılan kısmı kiraya verebilir. Çünkü borçlar hukukunda belirlilik ilkesi geçerli olmadığı için nesnenin bir kısmını kiraya vermek mümkündür.
ÖRNEK: Bir arazi dört kardeşe miras kalmıştır. Bu kardeşler arasında yönetim ve yararlanma anlaşması yaparak araziyi dörde bölmüştür ve aralarına çit gibi şeyler yapmışlardır. Her bir kardeş için arazinin bir kısmı tahsis edilmiştir. Ayrıca her biri kendi paylarına ev yapmıştır. Bunun sonucunda kardeşlerden her biri kendi payını kiraya verebilir. Çünkü arazi dörde bölünerek herkesin bireysel kullanımına bırakılmıştır.
2.istisna: Yargıtay bir paydaşın diğer paydaşa payını kiraya verebileceğini kabul etmektedir. Yargıtay bunu iki paydaş olduğu durumlarda kabul etmektedir. Ancak ikiden fazla paydaş olduğu durumlarda da bir paydaş kendi payını diğer paydaşa kiralayabilir.
Paylı mülkiyetin ilerde ortaya çıkartacağı ürünlerin/gelirlerin devri olabilir mi?
Bu duruma engel bir durum yoktur. Çünkü burada devralan malı doğrudan doğruya kullanmayacak veya mal üzerinde bir fiil icra etmeyecektir. Burada devralanın yaptığı sadece ürünleri payı oranında devşirmektir.
ÖRNEK: A, B, C üç kardeştir ve paylı mülkiyete tabi bir tarımsal araziye sahiptirler. A, gelecekteki hasatta ortaya çıkacak kendi ürün payını şimdiden X firmasına satmıştır. Devralan X firması gelip arazi kullanmayacaktır. Ekip biçme işlemini yapan hala A, B ve C’dir. En sonunda ürün oluştuğu zaman A veya A’nın adamları ürünleri toplayacaktır(yani X). Dolayısıyla burda X’in kullanımı maddi kullanım olarak nitelendirilemez.
c. Paydaşın hakkını koruması:
—Kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahip bulunan her paydaş, mülkiyet hakkının koruyucu yetkilerinden yararlanmak, istihkak davası ve el atmanın önlenmesi davaları açmak imkanına sahiptir.
ÖRNEK: Bir taşınmazın maliki A, B, C’dir. Payları 1/3, 1/3,1/3 şeklindedir. Y, sahte vekaletname ile bu taşınmazı X’e satmış ve tescil etmiştir. Bu tescil geçersizdir çünkü ortada yolsuz tescil vardır. A, X’e karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir. Bu dava istihkak içeriklidir ve davada elde edilen karar sadece kendi payı içindir. B ve C’nin payının da geri alınması söz konusu olmaz.
ÖRNEK: El atmanın önlenmesi davası sonucunda haksız tecavüz sonlandırılır. Dolayısıyla bir yarar elde edilir. Elde edilen bu yarar bölünemez olduğundan sadece paydaş değil, diğer paydaşlar da yararlanır.
—Paydaşın diğer bir paydaşa karşı zilyetlikten doğan davaları açabilmesi, paylı malda o paydaşa fiili hakimiyet tanınmasına ilişkin bir anlaşmanın olmasına bağlıdır.
—Paydaş, tazminat davası açabilir. Burada paydaşın isteyeceği tazminat miktarı tam değil, payı kadardır.