TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMAN AŞIMI İLE KAZANILMASI

Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı ile kazanılması iki şekilde gerçekleşebilir.

1. Olağan zaman aşımı ile kazanım
2. Olağanüstü zaman aşımı ile kazanım

Olağan zaman aşımı ile kazanım

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse olağan zaman aşımıyla mülkiyet kazanılmış olur ve onun mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Zaman Aşımı ile Mülkiyet Kazanımı Şartları

1. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır.
   1. Tapuya kayıtlı taşınmaz bir arazi olabileceği gibi, bir sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli hak, kat mülkiyetine bağlı bağımsız bölüm veya taşınmaz üzerindeki mülkiyet payları da olabilir
   2. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan da ancak özel mülkiyet kazanmaya elverişli bulunanlarda zaman aşımı ile kazanılması söz konusu olur. Kamu malı vasfında bir taşınmaz MK m. 999 uyarınca istisnaen tapuya kaydedilmiş olsa veya yanlışlıkla kaydedilmiş veya kaydı kapatılması gerekirken kapatılması ihmal edilmiş olsa dahi böyle bir taşınmazın mülkiyeti olağan zaman aşımı ile kazanılmaz.
   3. MK m.999: Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz

   ÖRNEK: Tapuya kaydı yasak olan orman arazileri bir şekilde tapuya Ayşe’nin üzerine kaydedilse ve üzerinden uzun yıllar geçse de Ayşe mülkiyet hakkı elde edemez. Çünkü orman arazileri özel mülkiyete elverişli olmadığından tapuya kaydedilemez.

2. Hakkı kazanacak olan şahsın adının veya tüzel kişi ise unvanının tapu kütüğünde yazılı olması gerekir.
3. Tapu kütüğünde yapılmış olan kaydın geçerli bir sebebe dayanmaması gerekir.
   Yani yolsuz tescil olmalıdır
   
4. Tapu sicilinde malik olarak tescil edilen kişi iyi niyetli olmalıdır
   1. Yani kişinin kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş olmasına rağmen, adına mevcut tescilin yolsuzluğunu bilmemesi gerekir.

   ÖRNEK: Aile içinde, komşulukta, iş arkadaşlığında vs. iyi niyet söz konusu olmaz.

5. 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız zilyet olmalıdır
   1. Kişinin olağan zaman aşımıyla mülkiyeti kazanabilmesi için malik sıfatıyla zilyet ya da asli zilyet olması gerekir.
   2. Zilyedin zilyetliğinin dolaylı şekilde devam etmesi de mümkündür.

   ÖRNEK: Sicilde malik gözüken kimse, taşınmazı kiralayınca, kiracının feri’i zilyetliği, sicilde malik gözüken asli zilyedin zaman aşımından yararlanmasına engel olmaz.

Zilyetlik aralıksız on yıl devam etmiş olmalıdır. Aralıksız devam etmesinden maksat, zilyetliğin zaman aşımı süresince kaybedilmemiş olmasıdır.

ÖRNEK: Zilyetliğe dayanarak geri verme davası açma veya zilyetliği idari yoldan geri alma imkanı devam ettiği sürece zilyetlik geçici olarak kaybedilmiş sayılır ve zilyetlik davası ile hakimiyet ele geçirilirse zilyetlik kesintiye uğramamış sayılır. Fakat zilyetlik davası açma veya idari yola başvurma süresi geçmişse zilyetlik devamlı olarak kaybedilmiştir. Kaybedilen zilyetlik tekrar ele geçirilince yeni zaman aşımı işlemeye başlar.

ÖRNEK: Gasp durumunda zilyetliği koruyan idari veya yargısal yollar kaçırılırsa zilyetlik kesilmiş olur. Eğer taşınmaz sonradan geri alınırsa olağan zaman aşımı süresi sıfırdan başlar.

Zilyetliğin geçici olarak kaybedilmesi halinde aralıksız zilyet olma şartı kaybedilmez.

ÖRNEK: Arazinin geçici olarak su altında kalması halinde zilyetlik kaybedilmiş sayılmaz.

Zilyetlik, davasız olmalıdır. Yani 10 yıl boyunca tapuda adı yazılı olan şahısa tescile zorlama davası ya da tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılırsa bu davaların açılmış olması 10 yıllık zaman aşımı süresini keser yani zilyet olunan süre ortadan kalkar.

El atmanın önlenmesi davası veya tespit davası 10 yıllık zaman aşımı süresini kesmez ancak bu davalarda araştırma yapıldığı için iyi niyetin ortadan kalkması mümkün olabilir.

Zaman aşımı ile kazanma hususunda yukarıdaki şartlardan birinin ortadan kalkması halinde zaman aşımı kesilir. Zaman aşımı kesildikten sonra yukarıdaki şartlar tekrar oluşursa, yeni bir zaman aşımı işlemeye başlar.

ÖRNEK: Zilyetliğin kaybı veya tescilin yolsuzluğunun öğrenilmesi…

Zaman aşımının tamamlanması ile yolsuz tescil düzelir, adına yolsuz tescil bulunan zilyet mülkiyeti kazanır ve o ana kadar mülkiyete sahip olan, fakat tescilde malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder.

Olağan zaman aşımı ile kazanma, bir aslen kazanımdır ve yukarıdaki şartların tamamlanması ile kendiliğinden, kanun icabı gerçekleşir.

Zaman aşımı ile kazanmanın hükümlerinin geriye etkili olacağı kabul edilmektedir. Yani zaman aşımının tamamlanması ile tescil sanki baştan itibaren geçerliymiş gibi hüküm ifade eder.

ÖRNEK: 10 yıllık haksız zilyetlik bakımından tazminatla karşılaşma ihtimali vardır. Ancak kazanım geçmişe yürüdüğü için haksız zilyetlik sıfatı geçmişe etkili olarak sona erer dolayısıyla tazminat istenemez.

Önceki malik zamanında mevcut sınırlı ayni haklar, mülkiyeti zaman aşımı ile kazanan yeni malik zamanında da devam eder. Zira taşınmazın mülkiyeti ne durumda ise, hangi haklarla kayıtlı ise o durumda kazanılır.