Taşınmaz nedir?

1. Arazi
2. Tapuda kendisine ayrı sayfa açılmış bağımsız ve sürekli haklar
3. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler
4. Taşınmaz mülkiyetinde pay

Taşınmaz mülkiyetinin kazanımları nasıl olur?

1. Aslen kazanma
2. Devren kazanma
   —Mülkiyetin bir başkasının iradesine ihtiyaç duymadan kazanılması halinde aslen kazanım söz konusudur
   ÖRNEK: Taşınmazlarda işgal, kamulaştırma, zorunlu açık arttırma, olağanüstü zaman aşımıyla kazanım…—Mülkiyetin bir kişiden diğerine geçtiği hallerde devren kazanma söz konusudur.
3. Tescille kazanma
4. Tescilsiz kazanma
   —Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır. İstisnası tescilsiz kazanımdır. Tescilsiz kazanım türleri açık veya örtülü bir şekilde kanunda belirtilmiştir. Tescilsiz kazanım halleri istisna olduğu için dar yorumlanması gerekir.
   ÖRNEK: Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu temerrüte düşerse alacaklının yapabileceği üç şey olur.
   1. Aynen ifada ısrar edip zararının tazminini isteyebilir.
   2. İfa istemeyip tüm zararının tazminini isteyebilir.
   3. Sözleşmeden dönebilir

   Örnek: A taşınmazını B’ye satmıştır. Taşınmaz B adına tescil edilmiştir. Ama B taşınmaz karşılığında bedeli ödememiştir. Burada B temerrüte düştüğü için A yukarıdaki 3.hakkını kullanmıştır. Bu durumda B’den A’ya taşınmaz kendiliğinden geçer çünkü tapu sicilinde sebebe bağlılık ilkesi geçerlidir. Bu kazanım tescilsiz kazanımdır. Bunu kanun örtülü bir şekilde ifade etmiştir

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI

Taşınmazın tescil yolu ile kazanımı iki aşamalıdır. Birinci aşama hukuki sebep aşamasıdır. İkinci aşama ise tasarruf işlemi aşamasıdır

1. Hukuki sebep

Mülkiyeti kazanma sebebi olarak mülkiyeti devir borcu doğuran bir hukuki ilişki olmalıdır. Mülkiyeti devir borcu doğuran ilişki çok zaman bir sözleşmeye dayanır.

Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelere ise borçlandırıcı işlem denir

ÖRNEK: Alım-satım, trampa, bağışlama, satım vaadi…

Mülkiyeti Nakil Borcu Doğuran Sözleşmelerde Şekil ve Şekle Aykırılığın Sonuçları

Şekil

Medeni Kanunun 706. Maddesi hükmü aşağıdaki gibidir:

“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır”.

Kısacası taşınmazlara dair olan borçlandırıcı işlemler prensip itibariyle resmi şekilde yapılmak zorundadır.

ÖRNEK: Tapuda satım yapılacaksa tapuda satım adına verilen belgeyi tapu idaresi kendisi hazırlar. Tarafların ne yapmak istediklerine ilişkin iradelerini bildirmeleriyle beraber, tapu idaresi resmi senet tanzim eder. Bu resmi senet satım sözleşmesi olarak anılır.

Resmi şekil ne olmalıdır? Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmenin esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması gereklidir. Esaslı noktalar ise objektif esaslı noktalar ve subjektif esaslı noktalar olmak üzere ikiye ayrılır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini gerçekleştiren sözleşmede objektif esaslı noktalar olmak zorundadır. Objektif esaslı noktalar şunlardır; satım bedeli, satım konusu ve mübadele anlaşması. Ama sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar kendi arzularına göre sözleşmeye bazı eklemeler yapabilirler. Bu eklemelere subjektif esaslı noktalar denir. Subjektif esaslı noktaların da resmi şekle yansıması gerekir.

ÖRNEK: Cezai şart kararlaştırıldığı takdirde bunun tapu siciline yazılması gerekir

Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelere resmiyeti veren makam tapu idaresidir. Ancak istisna bazı durumlarda mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelere resmiyetin hangi makan tarafından verileceği uygulamada çeşitli tartışmalara yol açmış, konu ile ilgili bir çok İçtihadı Birleştirme Kararı çıkarılmıştır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde, bakım borçlusuna bir taşınmazın, mülkiyetinin devri taahhüt edilince, bu sözleşmenin noter, sulh hakimleri veya tapu sicil memurları tarafından düzenlenebileceği kabul edilmiştir.

Miras taksim sözleşmelerinde Noterlik Kanunundaki 89.maddenin mi yoksa Medenin Kanunun 677.maddesinin mi uygulanacağı hususunda görüş ayrılıkları mevcuttur.

Noterlik Kanunu madde 89’a göre, miras taksim sözleşmelerinin noterde düzenleme tarzında yapılması gerekir. Yani noterin sözleşmeyi bizzat kendisinin yapması gerekir.

Medeni Kanunun m.677’ye göre, terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri amacıyla yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekli tabi tutulduğundan, terekede bulunan taşınmazlar hakkında yazılı bir sözleşme mülkiyeti geçirme borcu doğurmaya yeterli olmaktadır. Aynı hükümde sözleşmenin üçüncü kişi ile yapılması halinde geçerliliğinin noterde yapılmasına bağlı olduğu belirtilmektedir.

Birinci görüşe göre, Medeni Kanunun hükmü Noterlik Kanununa göre daha eski bir hüküm olduğu için artık MK uygulanmamalı ve miras taksimi sözleşmelerinin noterlik kanunu çerçevesinde düzenlenmesi gereklidir

İkinci görüşe göre, noterlik kanununun 89.maddesi medeni kanunun 683.maddesini yürürlükten kaldırmadığı gibi ona istisna da olamaz. Çünkü noterlik kanunu maddi hukuk kanunu değil usul kanunudur. Yani noterlere gidildiğinde noterin nasıl davranması gerektiğini ortaya koyan bir kanundur. Dolayısıyla noterlik kanunu madde 89, tarafların notere gitmeleri halinde işlemin düzenleme tarzında yapılması gerektiğini ifade eder. Kısacası miras taksim sözleşmesinin geçerli olması için notere gitme zorunluluğu yoktur.

NOT: Tapu sicilinde işlemler her zaman düzenleme tarzında yapılır. Oysa noterler düzenleme tarzında veya onama tarzında işlem yapabilirler.

Şekle aykırılığın sonuçları ve Haricen satım

Resmi şekle uyulmaksızın yapılan satışlara haricen satım denir. Taşınmaz satışında resmi şekilde yetkili makam tapu idaresidir.

Tapu idaresi dışında yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrine dönük satım sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil yapılamaz. Tescil yapılsa dahi satım sözleşmesi geçerli olmadığı için sebebe bağlılık ilkesi dolayısıyla mevcut tescil yolsuz bir tescildir. Yani yapılan tescil mülkiyetin devrini sağlamaz ve malik sicil kaydının düzeltilmesini için dava açabilir ve zilyetliğin iadesini de isteyebilir. Fakat bu arada taşınmazın mülkiyeti bir iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse veya alıcının iyi niyetli olması koşuluyla olağan zaman aşımı geçmişse yahut şekil noksanlığı sebebiyle sözleşmenin hükümsüzlüğünü ileri sürmek bir hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ediyorsa sicil kaydının düzeltilmesi davası sonuç vermez.

Hakkın kötüye kullanılmasına örnek olan durumlar şunlardır:

1. Taraflar şekle aykırılığa birlikte sebebiyet vermişlerse
2. Uzun bir süre geçmişse (Yargıtay uzun süreyi 20 yıl olarak kabul eder)
3. Taraflar edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmişlerse
4. Satıcı, sözleşmenin geçerli olduğuna ve borcunu tam ifa edeceğine dair güven yaratırsa

ÖRNEK: Köyde yaşayan A, B’ye arazisini satmıştır. Tapuya gitmeyi usule bir işlem olarak gördükleri için muhtar senediyle satım işlemi gerçekleşmiştir. A, arazisini vermiştir. B de parasını ödemiştir. Belirli bir süre geçtikten sonra A ölmüş ve devreye mirasçılar girmiştir. Mirasçılar satımın hukuken geçersiz olduğunu ve A’nın malik göründüğünü ifade etmiştir. Mirasçılar B’nin verdiği parayı ona geri vermeyi ve B’nin de araziyi geri vermesini teklif etmiştir. B ise yıllardır araziyi kullandığını dolayısıyla araziyi vermeyeceğini ifade etmiştir ve tapu kaydının düzeltilmesini istemiştir. Ölen şahsın mirasçılarının bunu yapmasının sebebi büyük ihtimalle taşınmaz üzerinde değer değişiminin olmasıdır. Bu yüzden de devreye hiç bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı uygulanamayacağı prensibi girer. Eğer kanun bir hak tanımışsa o hakkın amacına uygun bir kullanım olmalıdır. O amacın dışında bir amacı gerçekleştirmek için hak bir fırsata dönüştürülemez. Şekil kurslarının ise iki amacı vardır. Şekil kurallarının ilk amacı düşünmeye sevk etmektir. Yani aslında şekil kuralları yapılacak işlemler konusunda emin olunup olunmadığını tespit edebilmek için getirilmiştir. İkinci amacı ise senetle belirliği sağlamaktır. Yani kim kime neyi sattı diye tarafların belirsizliklerle uğraşmaması için şekil kuralları getirilmiştir. Olayda ise taraflar borçlarını ifa etmişler. Yani artık düşünme aşamasının ötesine geçmişlerdir. Ayrıca bunca yıl karşı tarafa sözleşmenin geçerliliği konusunda tam bir inanç oluşturulmuştur. Şekle aykırılığı ileri sürmek bir haktır ama burada o hak kötüye kullanılmıştır.

ÖRNEK: A, B’den bir taşınmazı haricen satın almıştır. Taşınmaz satılırken kendi aralarında müsait bir zamanda tapuya kaydedeceklerini konuşmuşlardır. Aradan 10 yıl geçince B, A’ya taşınmazı artık kendisine devretmesini söylemiştir. Ama B buna yanaşmamıştır. Bunun üzerine B, A’ya tapuya tescil davası açmıştır. Ama ortada geçerli bir satım sözleşmesi olmadığı için ve MK 2’ye aykırılık durumları da oluşmadığı için tescile zorlama davası reddedilir.

Temsilci Tarafından Kurulan Taşınmaz Mülkiyetini Devir Borcu Doğuran Sözleşmelerde Temsil Yetkisi

NOT: Temsil ile vekalet sözleşmesi birbirinden farklıdır.

• Temsil tek taraflı rıza ile kurulabilen bir yetkilendirmedir.
• Vekalet sözleşmesi ise öneri ve kabulle kurulan bir iş görme sözleşmedir. Vekalet sözleşmesi ise şekle tabi değildir.

1. Vekaletnamenin şekli
2. Özel yetki

Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa

Muvazaa, mutlak muvazaa ve nispi muvazaa olmak üzere ikiye ayrılır.

Mutlak muvazaa; taraflar arasında, üçüncü kişileri aldatmak maksadıyla yapılan ve gerçekte var olmayan ve tarafları bağlamayan hukuki işlemlerdir. Burada görünürde yapılan işlemin geçersiz olacağı konusunda taraflar anlaştıkları için işlem kesin hükümsüz olur.

Nispi muvazaa; taraflar arasında, gerçek sözleşmenin saklanması amacıyla başka bir sözleşmenin yapılmış gibi gösterilmesi anlamına gelmektedir. Görünürde yapılan işlem taraflar tarafından geçerli olması istenmediği için geçersizdir ama gizlenerek yapılan işlem geçerlidir. Ancak taşınmaz satışlarında resmi şekil şartı olduğu için ve gizlenen işlem de resmi şekle yansımadığı için geçersiz olur. Kısacası gizlenen işlem her iki işlem de geçersiz olduğu için tapu sicili yolsuz olur.

Tarafların satış sözleşmesinde satış bedelini daha düşük veya daha yüksek göstermiş olduğu durumlarda bedelde muvazaa vardır. Aslında bedelde muvazaa bir nispi muvazaadır. Çünkü bir görünürde satım sözleşmesi vardır. Bir de gizlenen satım sözleşmesi vardır. Gizlenen satım sözleşmesinde bedel daha fazla veya azdır ama görünürde bedel farklı gösterilmiştir. Normalde böyle bir işlemin batıl olması gerekir ama uygulamada bu işlem çok yapıldığı için bedelde muvazaa halinde yapılan sözleşmeler geçerli sayılır.

Bedelde muvazaanın yapılmasının genel nedeni paylı mülkiyette ön alım hakkını engellemektir.

ÖRNEK: Paylı mülkiyette pay sahibi olan B, paydaş olan M’nin kendi payını almasını istememektedir. B, payını paydaş olmayan A’ya satar. M’nin ön alım hakkını engellemek için ise gerçekte 100.00 TL’ye sattığı payını tapuda 200.000 TL gösterir. M ise payın tapudaki değerine bakarak ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçer.

Bedelde muvazaanın yaptırımı olarak Yargıtay kararlarında ön alım hakkının sahibinin, bu hakkını düşük bedel üzerinden kullanabileceği, ona karşı muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir

ÖRNEK: A, B ve 1/3’er pay oranlarına sahip maliktirler. A payını X’e satmış ve tescil yaptırmıştır. A, payını 100.000 TL’ye satmıştır ancak tapuda bedel 35.000 TL gösterilmiştir. B, X’e ön alım hakkını kullanmak istemiştir. Burada X payı gerçekte 100.000 TL’ye aldığını ispat etse bile B’nin payı 35.000 TL’den alma hakkı doğar

İnançlı devir (temlik)

Tapuda hangi işlemlerin yapılacağını tapu kadastro genel müdürlüğü liste halinde belirler. O listede inançlı işlem bulunmamaktadır. Ama taraflar kendi aralarında gizli olarak inançlı işlem yapabilirler. Tapuda inançlı işlem diye bir işlem türü olmadığı için inançlı işlem yapıldığında taraflar yaptıkları işlemi tapuda normal satış gibi gösterir.

İnançlı temlik, bir taşınmaz mülkiyetini devren kazanan kimsenin(itimat olunan, inanılan), bu mülkiyeti devredenle aralarında kararlaştırılan amaca göre gerektiğinde mülkiyeti kendisine devretmiş olana devretmeyi taahhüt etmesi ve itimat edenin de bu taahhüde güvenerek taşınmaz mülkiyetini devretmesi halidir. Kısacası bir alacağın güvence altına alınması için mal alacaklıya devredilir; alacaklı, borçlu borcunu ödediğinde de geri iade etmeyi taahhüt eder.

İnanç sözleşmesi taşınmaz devri borcu doğurmaya yeterli olan bir sözleşmedir. Dolayısıyla inançlı işlemler borçlandırıcı işlem olarak kabul edilir.

ÖRNEK: A, B’ye karşı olan borcunu teminat altına almak üzere bir taşınmazını B’ye rehnedeceği yerde, borç ödenince taşınmazı B’nin geri vereceğine inanarak mülkiyeti B’ye devrederse, bu teminat amaçlı inançlı bir devirdir. Bu halde Benin mülkiyeti “inançlı mülkiyet” olarak isimlendirilmektedir.

ÖRNEK: Bu inançlı işlem genellikle tefecilikte olur. Mesela A taşınmazını B’ye 5 milyon dolara satar. Satım sözleşmesine de bir geri alım hakkı konulur. Geri alım bedeli olarak ise 8 milyon dolar gösterilir. Çünkü borç faiziyle birlikte 8 milyon dolar olur. A, B’de bu borcu ne kadar süreyle aldıysa geri alım hakkının süresini de o kadar süre için koyarlar.

SORU: İnançlı temlik(teminatı temlik) durumunda tescile zorlama davasının açılması mümkün müdür

Mümkündür çünkü teminatı temlik bir hukuki sebeptir. Dolayısıyla inanılan amaç gerçekleşince iade yükümlülüğü doğar. Buna rağmen mal iade edilmezse tescile zorlama davası açılır.

Namı Müstear

Namı müstear deyimi ile tapu memuru huzurunda gayrimenkul mülkiyetini iktisap etmesi kast olunan şahsın isminin gizlenmesi, böylece onun yerine gerçekte olmayan şahsın(mevhum) ismini veya var olan başka bir şahsın isminin kullanılarak tescilin yapılmış olması kastedilmektedir.

Tapuda nüfus cüzdanıyla işlem yapıldığı için gerçekte olmayan şahsın adını kullanarak işlem yapmak mümkün değildir. Ancak gerçekte olan bir isimi kullanmak dolaylı temsil ihtimalini doğurur. Bir kişi dolaylı temsilci olarak kendisi adına ama başkası hesabına işlem yapabilir. Kısacası namı müsteardaki mevhum isimin uygulanabilirliği yoktur ama işlemi yapan kişi kendisinin değil de gerçekte olan başka bir kişinin ismini kullanılması durumunda ortaya dolaylı temsil çıkar.

Taşınmaz satış vaadi

Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Özellikleri

1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi MK anlamındaki taşınmazlara yöneliktir.
2. Taşınmaz satış vaadi bir sözleşmedir. Yani vaad edenle vaad lehtarının anlaşması gerekir.
3. Taraflardan birine ya da her ikisine satış sözleşmesi yapımını talep etme imkanı verir.
4. Taşınmaz satış vaadi bir ön sözleşmedir. Çünkü taşınmaz satış vaadinde üstlenilen edim taşınmazın mülkiyetini devretmek değil, satım sözleşmesini yapma edimidir. Bunun neticesi şudur, taşınmaz satış vaadinde edim ifa edildiğinde mülkiyet alıcıya geçmez. Ancak satım sözleşmesi kurulmuş olur.

NOT: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde görülür. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma nitelikte sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir tarafını gayrimenkul satış vaadi diğer tarafını eser sözleşmesi oluşturur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli

TBK 29’a göre, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Bu yüzden taşınmaz satış vaadinin de tapu sicili memurlarınca düzenlenecek resmi senetle yapılması gerekir.

Noterlik Kanunu 60/3 bu kuralı değiştirmiştir. Noterlik Kanununa göre, taşınmaz satış vaatlerine ait resmi senetleri düzenleme yetkisi noterlere de tanınmıştır.

Dolayısıyla TBK ve MK uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hem tapu sicil memurları tarafından hem de noterler tarafından düzenlenebilir.

NOT: Noterlik Kanununun bu maddesinden taşınmaz satış sözleşmesinin de noterler tarafından yapılacağı anlamı çıkmaz. Dolayısıyla noterler tarafından taşınmaz satım sözleşmesi yapılamaz. Fakat noter tarafından taşınmaz satış sözleşmesi yapılırsa bu sözleşmenin tahvil yolu ile satış vaadi olarak geçerli olması mümkündür.

Tahvil yapılırken dikkat edilmesi gereken birkaç nokta vardır:

1. Tahvil edilecek işlemi o makamın yapmaya yetkili olması gerekir.
2. Geçersiz olan işlemin içeriği tahvil edilecek işlemin içeriği için yeterli olmalıdır.
3. Her iki işlemin de amacı aynı olmalıdır.
4. Taraflar o işlemin geçersiz olacağını bilselerdi o işlem yerine tahvil edilecek işlemi yapacakları varsayılabilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükmü

Taşınmaz satış vaadi, kararlaştırılan hükümlere göre, bir tarafa veya her iki tarafa satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı verir.

Satış vaadinin alım anlaşmasından farkı : Alım anlaşması hak sahibine tek taraflı beyanla satış ilişkisini kurma yetkisini verirken, satış vaadi, sadece satış sözleşmesinin yapılması için karşı tarafı borç altına sokma yetkisini sağlar. Yani alım hakkı kullanıldığı zaman muhatap satıcı haline gelir ve taşınmazı devir borcu altına girer. Oysa taşınmaz satış vaadinde hak kullanıldığı zaman satış sözleşmesi yapma borcu doğar. Daha satım sözleşmesi kurulmadığı için de mülkiyeti devir borcu da henüz doğmamış olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Taşınmaz satış vaadi şerhinin bazı özellikleri vardır. Bunlar:

1. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflarından biri isterse tapu siciline şerh verilir. Kanun şerhin yapılması için bir şerh anlaşması aramamıştır.
2. Bu şerh kişisel hakların şerhi olduğu için şerhin hem eşyaya bağlı borç yaratma etkisini hem de munzam etkiyi gösterir.
3. Şerhin etkisi 5 yıldır. 5 yıl dolduğunda şerh kendiliğinden hükümsüz hale gelir. Bu sebeple hükümsüz şerhin silinmesi gerekir.
   -Silme noktasında tartışma vardır. Birinci görüşe göre, tapu memuru şerhi resen siler. İkinci görüşe göre şerhin silinmesi için dava açılması gerekir. Uygulamada ise yolsuz şerhin silinmesi için malikin talepte bulunması gerekir

Yargıtay şerh terkin edilmiş veya süresi sona ermiş olsa, hatta şerh hiç konulmamış olsa bile satış vaadini bilerek taşınmazı satın alana karşı tescil davası açılabileceğini kabul eden bir içtihat geliştirmiştir. Burada sözleşmenin nispiliği ilkesine aykırılık vardır. Bu yüzden de ancak BK 49’un şartlarının varlığı halinde bu içtihat geçerli olmalıdır. BK 49’a göre, bir kimse kayda değer bir menfaati olmadığı halde sırf bir başkasına zarar vermek için ahlaka aykırı davranırsa verdiği zarara katlanır. Üçüncü kişi sırf zarar vermek için taşınmaz satın aldıysa haksız fiil gerçekleşmiş olur. Haksız fiil gerçekleşince mahkeme üçüncü kişiyi tazminat ödemeye mahkum eder. Tazminat olarak ise genellikle aynen tazminata karar verilir ve taşınmaz davalıdan alınıp davacıya verilir.

—Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde görülür. Bu yüzden de taşınmaz satış vaadinin lehtarı genellikle müteahhittir

Borcun ifa edilmemesinin sonuçları

Satış vaadinden doğan hakkın kullanılması ile vaad edenin satım sözleşmesi yapma borcu doğar. Satım sözleşmesi yapmak için irade beyanında bulunmak gerekir. İrade beyanı ise resmi şekilde yani tapuda yapılmalıdır Çünkü kural olarak sözleşme resmi şekilde yapılıyorsa irade beyanı da resmi şekilde yapılır.

Şayet, taşınmaz maliki bu satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, yani borcunu ifa etmekten kaçınırsa, lehtar ifa davası açar. İfa davası açıldığı zaman mahkeme borcun ifasına karar verir. Yani vaad edeni irade beyanında bulunmaya mahkum eder. Bu kararla davacı tapuya gider ve satım sözleşmesinin kurulması için mahkeme kararını sunar. Tapu idaresine karar sunulunca satım sözleşmesi kurulur.

Mahkeme sadece irade beyanında bulunmaya ilişkin hüküm verir; tescili talebe ilişkin hüküm vermez. Dolayısıyla vaad eden tescile yanaşmazsa tescile zorlama davası açılır. Tescile zorlama davası sonucunda vaad lehtarı mahkeme kararıyla mülkiyeti kazanır. Ancak mahkeme kararıyla mülkiyet kazanılsa da bunun tapuya tescil ettirilmesi gerekir.

Sonuç olarak iki aşamalı işlemle mülkiyet kazanılmış olur. Birinci dava ifa davası, ikinci dava tescile zorlama davasıdır.

HMK gereğince mahkeme talepten fazlasına hüküm veremez. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadine yönelik ifa davası açıldığı takdirde mahkeme tescile zorlamaya yönelik karar veremez. Mülkiyetin lehtar tarafından kazanılması için iki ayrı dava açılması gerekir. Ama usul ekonomisi uyarınca taşınmaz satış vaadine yönelik ifa davası açıldığı takdirde mahkeme tarafından tescile zorlamaya yönelik de karar verileceği Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. Bu durum yorum yoluyla kabul edilmiştir. Muaccel bir borç olmadığı halde borçlunun davranışlarından açıkça vade geldiğinde borcunu ifa etmeyeceği anlaşılıyorsa vadeyi beklemek telafisi mümkün olmayan zararları meydana getirebilir. Bu yüzden de vade gelmeden temerrüt hükümlerine başvurulup sözleşmeden dönülebilir. Bu yorum satış vaadinde de geçerlidir. Satış vaadi yükümlüsü satım sözleşmesine yapmaya yanaşmıyorsa tescile yanaşmayacağı kabul edilir. Dolayısıyla burada da erken temerrüt gibi sözleşmenin kurulmasına yönelik ve tescile yönelik karar vermekte sakınca yoktur.

Satış vaadinden doğan talepler on yıllık zaman aşımına tabidir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMAN AŞIMI İLE KAZANILMASI

Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı ile kazanılması iki şekilde gerçekleşebilir.

1. Olağan Zaman Aşımı
2. Olağanüstü Zaman Aşımı

Zaman Aşımı ile Mülkiyetin Kazanılması

—Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse olağan zaman aşımıyla mülkiyet kazanılmış olur ve onun mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Zaman aşımı ile Mülkiyeti kazanmanın şartları

1. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır.
2. Hakkı kazanacak olan şahsın adının veya tüzel kişi ise unvanının tapu kütüğünde yazılı olması gerekir.
3. Tapu kütüğünde yapılmış olan kaydın geçerli bir sebebe dayanmaması gerekir.
4. Tapu sicilinde malik olarak tescil edilen kişi iyi niyetli olmalıdır.
5. 10 yıl boyunca aralıksız ve davasız zilyet olmalıdır.

Taşınmaz mülkiyetinin zaman aşımı ile kazanılması hakkında daha detaylı yazımızı okuyabilirsiniz.