Ortaklığın Giderilmesi Davası

Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı / Paylaşma isteme hakkı

—Ortaklığın giderilmesini talep, paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için paydaşlara tanınmış paya bağlı yenilik doğuran bir haktır.

—Bu hak paya bağlı bir haktır. Dolayısıyla pay devredilirse bu hak da devredilmiş olur.

—Ortaklığın giderilmesi talebinin mutlaka dava yolu ile yapılması şart değildir ancak gerek dava dışı talep gerekse dava tüm paydaşlara yöneltilmelidir.

—Bir paydaş bu hakkını dava dışı yolla kullanınca diğer paydaşlar paylaşma borcunun altına girerler. Eğer diğer paydaşlar paylaşmaya yanaşmazsa mecburen dava açılır. Bu açılacak davaya izale-i şüyu davası denir. İzale-i şüyu ise ortaklığın giderilmesi demektir.

Ortaklığın giderilmesinin sınırları / Paylaşma isteme hakkının sınırları

—Medeni Kanunun 698. maddesi ortaklığın giderilmesini isteme hakkına üç sınır getirmektedir.

Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması:

—Özgüleme TDK anlamı olarak “bir şey veya bir yeri birine, bir şeye ayırmak, vermek, hasretmek, tahsis etmek demektir

—Ortaklar oy birliği ile anlaşma yaparak, paylı mülkiyete tabi bir nesneyi süreklilik gösteren bir amaca tahsis ederlerse; bu sürekli amaç devam ettiği müddetçe paydaşların ortaklığın giderilmesini istemesi mümkün olmaz.

—Özgüleme olabilmesi için hem özgüleme iradesi var olmalıdır hem de fiilen özgülemenin olması gerekir. Özgüleme iradesi ise oy birliğiyle alınmalıdır.

—> ÖZGÜLEME = İrade + Fiili tahsis ile oluşur.

ÖRNEK: 10 daireli bir apartman vardır. Apartmanda oturanlar, bir otoparka ihtiyaçları olduğu için apartmanın yanındaki araziyi satın almışlardır. 10 daire sahibi yan taraftaki arazi üzerinde 1/10’ar tarzda paylı mülkiyet elde etmiş olur. Satın alınan arazinin otopark olarak kullanılması için apartmanda oturanlar anlaşmışlardır. Yani ortada bir özgüleme iradesi vardır. Arazinin tapusuna apartmandaki dairelerin kapı numaraları yazılırsa eşyaya bağlı mülkiyeti oluşmuş olur. Daha sonra apartmanda oturan daire sakinlerinden 4 numarala dairenin sahibi araziyi satıp parasını paylaşmak isteyemez. Çünkü yan arazinin alım ve kullanım noktasında özgülendiği bir amaç vardır. Bu amaç otopark ihtiyacıdır. Otopark ihtiyacı ise süreklidir. Kısacası yan arazi sürekli bir amaca özgülenmiştir. Böyle olunca da sürekli amaca özgülenen paylı mülkiyete ilişkin izale-i Şüyu davası açamaz. Ancak apartman yıkılırsa vs. durum değişir ama apartman konut olarak kullanılmaya devam edildiği sürece sürekli amaç varlığını koruyor demektir.

NOT: Paylı mülkiyette fiilen bir bölünme oluşmaz. Yani nesnenin şu kısımı A’nın şu kısımı B’nin şeklinde bir bölünme olmaz. Paylı mülkiyet kullanım yetkisinde bölünme oluşturur. Otoparklardaki daireye ait bölümlenme yani şu kısım şu daireye şu kısım bu daireye ait denmesi yönetim ve yararlanma anlaşması gereğidir.

ÖRNEK: Binaya ilişkin arsada her bir paydaşın paylı mülkiyeti vardır. O bina olduğu sürece kat mülkiyeti ilişkisi çevresinde herkes bağımsız bölüm maliki olduğu müddetçe arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisinin sonlandırılması talep edilemez. Çünkü binanın bulunduğu arsa binaya özgülenmiştir.

ÖRNEK: İki araziyi birbirinden ayıran sınırlıklar yasa gereği paylı mülkiyete tabidir. Buradaki paylı mülkiyet durumu da eşyaya bağlı mülkiyettir. Kim araziye sahipse duvar/çit üzerinde de paylı mülkiyete tabi olur. O duvar komşu arazileri birbirinden ayırmak için yapılmıştır. Yani komşu araziler var olduğu müddetçe bu ihtiyaç devam edecektir. Kısacası sürekli bir amaç vardır. Bu amaç var olduğu müddetçe ortaklığın giderilmesi istenemez.

ÖRNEK: Bir apartmanın yan tarafındaki arazi satışa çıkmıştır. Apartmanda oturanlar ise arazinin ileride lazım olabileceği düşündükleri için araziyi satın almışlardır. Yani arazinin ne için kullanılacağı kesinleşmemiştir. Örneğin arazinin otopark kullanımına tahsis edilmesi için henüz irade oluşmamıştır. Ama apartmanda oturan Ahmet Bey araziye arabasını park etmektedir. Arazinin satın alınmasından öncesinde arabasını o araziye park etmekteydi. Burada aslında fiilen tahsis varmış gibi duruyor ama özgüleme iradesi yoktur.

İdame i şüyu anlaşmasının varlığı

—Uygulamada “idame i şüyu anlaşması” adı verilen kanundaki deyimiyle “paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme” olarak ifade edilen sözleşme yapılarak ortaklığın devamı taahhüt edilmişse sözleşmede belirtilen süre içinde paylaşma istenemez.

—İdame i şüyu anlaşması payın devredilmesine engel olmaz sadece ortaklığı giderme hakkından bir süreliğine vazgeçme anlamına gelir.

—İdame i şüyu anlaşması taşınmazlarda resmi şekle tabidir.

—Bu anlaşmanın yeni paydaş olan cüz’i haleflere ileri sürülebilmesi için tapuya şerh edilmesi gerekir. Dolayısıyla idame i şüyu anlaşması tapuya şerh ettirilmemişse payı devralan yeni malik için anlaşma geçerli olmayacaktır.

—İdame i şüyu anlaşması en çok on yıllığına yapılabilir. Eğer sözleşme süresiz yapıldıysa on yıl geçerli olur.

Uygun olmayan zamandan ortaklığın giderilmesi

—Uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez.

—Uygun olmayan zamandan maksat, olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı zamandır. Zamanın, paylaşma için uygun olup olmadığı dürüstlük kuralına göre belirlenmelidir.

ÖRNEK: Hakim, izalei şüyu davası sonucunda büyük arazileri parsellere ayırmaktadır. Bölünme faaliyeti ise fiziksel çalışma gerektirir. Dolayısıyla arazinin içinde ürün varsa hasat zamanının bitmesi beklenir.

Ortaklığın giderilmesinin yapılışı

—Bir veya birkaç paydaş diğer paydaşlara ortaklığın giderilmesi için bir bildirimde bulunursa artık diğer paydaşlar ortaklığı giderme borcu altına girmiş olurlar. Bu durumda iki ihtimal doğar. Paydaşlar kendi aralarında anlaşabilirlerse rızaen taksim gerçekleşir. Eğer paydaşlar kendi aralarında anlaşamazlarsa yargı yoluyla taksim gerçekleşir.

Rızaen taksim: Diğer paydaşlar ortaklığı gidermeyi kabul ederlerse paylaştırma anlaşmaya göre yapılır. Anlaşma ise iki noktada olabilir.

Aynen taksim anlaşması

Bu anlaşma çerçevesinde ortaklar kaç kişilerse kendi aralarında anlaşarak malı fiilen bölerler.

—Hangi yerin hangi paydaşa verileceği anlaşmaya göre belirlenir.

—Aynen taksim anlaşması taşınmazlardan hem resmi şekilde yapılmalıdır hem de tapuda tescil edilmelidir.

ÖRNEK: Tapuda 15 nolu, 100 dönümlük arazinin tek bir sayfası vardır. Bu arazinin 4 tane paylı maliki vardır. 4 malik araziyi bölmeye ve aralarında paylaştırmaya karar vermişlerdir. Arazi bölündüğü zaman 100 dönümlük bir arazi yerine ortaya dört yeni küçük arazi çıkmış olur. Onların da tapuda ayrı ayrı sayfalara kaydedilmesi gerekir.

Nakden taksim anlaşması

Bu anlaşma malı satıp bedelini paylaşmak şeklinde yapılır.

—Bu anlaşma da taşınmazlar bakımından resmi şekle uygun yapılmalıdır.

Yargı yoluyla taksim: Şayet bir veya birkaç paydaş ortaklığın giderilmesine yanaşmazsa veya taraflar paylaşmanın tarzında uyuşamazlarsa, paylaşmanın mahkeme tarafından sağlanması için dava açılır. Yargı yoluyla ortaklığın giderilmesinde usul şu şekilde olur:

—Mümkünse aynen taksim yapılması gerekir—

Hakim bu davada, malın aynen bölünmesi mümkün oldukça malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verecektir. Ama malın bölünmesinin mümkün olmadığı durumlarda aynen taksim yapılamaz. Malın bölünememesi malın bölünemez nitelikte olmasından veya hukuk düzeninin izin vermemesinden kaynaklanabilir.

ÖRNEK: Bir otomobil veya bir at bölünemez.

ÖRNEK: Bir bölgede parsellerin yüz ölçümü en az 500 metrekare olarak tayin edilmişse, 600 metrekarelik bi araziyi üç paydaş arasında bölmeye imkan yoktur.

—Bölünen parçaların değerlerinin aynı olmaması durumunda eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilir.

ÖRNEK: Diğer arazilere göre değeri 50.000 TL fazla olan arazinin sahibinin 50.000 TL’yi diğer arazi sahiplerine ödemesi gerekir.

—Hangi parçaların hangi paydaşlara verileceği hususunda ilk olarak paydaşlara kendi aralarında anlaşma imkanı verilir. Paydaşlar kendi aralarında anlaşamazlarsa kura çekilerek hangi parçanın hangi paydaşa verileceği belirlenir.

—Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda nakden taksim yapılır—

Aynen bölünme mümkün değilse veya hakim tarafından aynen bölüşme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine imkanı yoksa açık arttırma ile satışa karar verilir.

—Öncelikle paydaşların kendi arasında açık arttırma yapıp isteyip istemedikleri sorulur. Eğer paydaşlar kendi aralarında açık arttırma yapmak istemezlerse hakim genel açık arttırma yapacaktır.

Daha detaylı bilgi edinmek için Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi konulu yazımızı okuyabilirsiniz.