4 Ekim 2024

İki Haklı İhtar ile Kiracının Tahliyesi Süreci

ile Onur

İki haklı ihtar, kiracının tahliyesi konusunda kiraya verenin en önemli hukuki araçlarından biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracılara karşı iki yazılı ihtar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu ihtarların yanı sıra, kiracının kirasını eksik veya geç ödemesi durumunda kiraya veren, tahliye davası açma hakkına sahip olur. Kira sözleşmesinin şartlarına uyulmadığı durumlarda, kiracı aleyhine hızlı bir tahliye süreci başlatılabilir. Bu süreç, kiracının kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya verenin haklarını korumak adına son derece önemlidir.

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıların ödemelerini zamanında yapmamaları, kiralayanların haklarını güvence altına almak için iki haklı ihtar yöntemini kullanmalarını gerektirir. İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda, kiraya verenin başvurabileceği hukuki bir yöntemdir. Bu süreç, kiracının tahliyesi için gerekli olan şartların yerine getirilmesiyle başlatılır. Kiracının zamanında kira bedelini ödememesi, yazılı ihtarların yapılması ve tahliye davasının açılması gibi adımlar, kiraya verenin haklarını koruyarak sürecin ilerlemesini sağlar. Dolayısıyla, iki haklı ihtar, kiracının tahliyesi için kritik bir öneme sahiptir.

İki Haklı İhtarın Tanımı ve Önemi

İki haklı ihtar, kiracıların kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiraya verenin başvurabileceği bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiraya veren, kiracının sözleşme şartlarına uymadığı durumlarda yazılı olarak iki ihtar göndermelidir. Bu ihtarların amacı, kiracının borcunu ödemesi için son bir şans vermek ve kiracının tahliyesini sağlamak için hukuki bir zemin oluşturmaktır. İki haklı ihtar, kiracının tahliyesi için gerekli olan hukuki sürecin başlangıcıdır ve kiraya verenin alacaklarını tahsil etme sürecinde önemli bir rol oynamaktadır.

Kiracı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına tabi tutulduğunda, bu durum, kiracı için önemli sonuçlar doğurabilir. Özellikle, kiracılar, kira bedelini zamanında ödemedikleri takdirde, kiraya verenin bu ihtarları göndermesi durumunda, tahliye sürecinin başlayabileceğini bilmelidir. Bu nedenle, kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmesi, hem kendi haklarını koruması hem de kiraya verenle olan ilişkisini sağlıklı bir şekilde sürdürmesi açısından kritik öneme sahiptir.

İki Haklı İhtarın Şartları

İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için bazı kritik şartların sağlanması gerekmektedir. İlk olarak, kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi gerekmektedir. Bu durum, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını gösterir ve kiraya verenin haklı bir ihtar göndermesini mümkün kılar. İkinci olarak, ihtarların yazılı olması şarttır. Sadece sözlü olarak yapılan ihtarlar, hukuken geçerli kabul edilmez. Bu nedenle, kiraya verenin, kiracıya yazılı olarak iki ihtar göndermesi, tahliye davasının temelini oluşturur.

Ayrıca, ihtarların, farklı kira aylarına ilişkin olması da zorunludur. Kiracı, iki ayrı ayda kira bedelini ödemediğinde, kiraya veren her iki ay için ayrı ayrı ihtar göndermelidir. Bu durum, kiraya verenin, kiracının sorumluluklarını yerine getirmediğini ispatlaması açısından önemlidir. Son olarak, iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasının, bir aylık hak düşürücü süre içerisinde yapılması gerekmektedir. Bu süre zarfında dava açılmadığı takdirde, kiraya verenin hakları zedelenebilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatılması

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemediğinde, kiraya veren icra takibi başlatma yoluna gidebilir. Bu süreç, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ile paralel olarak ilerleyebilir. Kiraya veren, icra takibi ile hem kira alacağını tahsil edebilir hem de kiracının tahliyesini talep edebilir. İcra ve İflas Kanunu’na göre, kiraya veren, kiracının kira bedelinin ödenmemesi durumunda, icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, kiraya verenin alacaklarını güvence altına almak için etkili bir yöntemdir.

İcra takibi sürecinde, kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, kiraya verenin alacakları üzerinde bir belirsizlik oluşabilir. Ancak, icra takibi ile gönderilen ödeme emri, kiracı için yazılı ve haklı bir ihtar niteliği taşır. Bu nedenle, kiracı, icra takibi ile tahliye sürecinde, kiraya verenin haklarını ihlal etmemek adına dikkatli davranmalıdır. Yargıtay kararları, icra takibi ile gönderilen ödeme emirlerinin, iki haklı ihtar olarak kabul edilebileceğini göstermektedir.

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Hakkında Bilgiler

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılmasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre önemli bir rol oynamaktadır. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Aksi takdirde, hak düşürücü süre dolacağından, kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi geçersiz hale gelecektir. Bu zaman dilimi, kiracıların sorumluluklarını yerine getirmeleri ve kiraya verenin haklarını koruması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Kira sözleşmesi bir yıldan kısa süreli ise, bu süre, kira süresinin sona ermesinden itibaren işlemeye başlar. Eğer kira sözleşmesi bir yıldan uzun ise, ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir aylık süre işlemeye başlar. Bu nedenle, kiraya verenin ihtar sürecini doğru bir şekilde takip etmesi ve süresinde dava açması gerekmektedir. Aksi takdirde, kiracı ile ilgili tahliye talebi geçersiz hale gelir ve kiraya verenin alacakları üzerindeki hakları zedelenebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hakkında Bilgiler

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiraya veren, tahliye talebi ile ilgili davasını, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır. Bu durum, kiraya verenin tahliye davasının hızlı ve etkili bir şekilde sonuçlanabilmesi için önemlidir.

Kiracı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına itiraz edebilir. Ancak, bu itirazın kabul edilip edilmeyeceği, mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Kiraya verenin, kiracının tahliyesini sağlamak amacıyla izlediği hukuki süreçlerin, doğru mahkemede başlatılması, sürecin sağlıklı bir şekilde işlemesi açısından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, kiracının ve kiraya verenin haklarını korumak için mahkeme süreçlerine dikkat edilmesi gerekmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedir ve kiracının tahliyesi için nasıl kullanılır?

İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi durumunda kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesi gereğince yaptığı iki yazılı ihtardır. Kiracıya iki farklı ay için yazılı ihtar yapıldığında ve kiracı hala ödeme yapmadığında, kiraya veren tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtar için gerekli şartlar nelerdir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için; kiracının kirasını tam ve zamanında ödememesi, ihtarın yazılı olması, iki farklı kira ayına ilişkin ihtarın bulunması ve bu davanın bir aylık süre içinde açılması gerekmektedir.

İki haklı ihtar yazılı olarak nasıl yapılmalıdır?

İki haklı ihtar, kiracıya yazılı olarak, mail, posta veya noter aracılığıyla yapılabilir. İhtarın içeriğinin ve tebliğ edildiğinin ispatı kiraya verenin sorumluluğundadır, bu nedenle noter aracılığıyla ihtar çekilmesi yaygın bir uygulamadır.

Kiracı iki haklı ihtara itiraz edebilir mi?

Evet, kiracı iki haklı ihtara itiraz edebilir. Ancak, ihtarın haklı olması durumunda kiraya veren tahliye davası açabilir. İtiraz, kiracının kira bedelini ödemediği sürece kiracının tahliyesini engellemez.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin süresi bir yıldan daha kısa veya bir yıl ise, süre kira sözleşmesinin bitiminden itibaren işlemeye başlar.

İki haklı ihtar neden önemlidir?

İki haklı ihtar, kiracının tahliyesi için hızlı ve etkili bir yol sağlar. Kiraya veren, kiracının kirasını ödememesine karşı iki yazılı bildirimde bulunarak, yasal süreç başlatabilir ve kiracıyı tahliye edebilir.

İki haklı ihtar ile yapılan tahliye davasında hangi mahkeme yetkilidir?

İki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında zamanaşımı süresi nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, her durumda bir aylık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Bu süre, kira sözleşmesinin süresine göre belirlenir.

Konu	Açıklama
Kira Bedelinin Ödenmesi	Kiracı, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemekle yükümlüdür.
İki Haklı İhtar	Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren, TBK 352. Madde gereği iki haklı ihtar ile kiracıyı tahliye edebilir.
İhtarın Şartları	– Yazılı olarak yapılması – İki farklı kira ayına ilişkin olması – Kira süresi içinde yapılması – Kira sözleşmesine uygun olarak bir aylık süre içinde dava açılması
Tahliye Davası	Kiraya veren, yazılı ihtarları ispatlamak dışında başka bir yükümlülük altında değildir.
Görevli Mahkeme	Tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Özet

İki haklı ihtar, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için gerekli olan bir süreçtir. Kiracı, kira sözleşmesi şartlarına uymadığı takdirde, kiraya verenin iki kez yazılı ihtar göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarların, aynı kira dönemine ait ve yazılı olarak yapılması zorunludur. Eğer kiracı, bu şartlara uygun olarak iki haklı ihtara maruz kalırsa, kiraya verenin tahliye talebi yasal olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle kiracıların kira bedelini zamanında ödemeleri, her iki taraf için de büyük bir önem taşımaktadır.

Etiketlerİki haklı ihtar kira bedeli kira sözleşmesi kiracının tahliyesi tahliye davası Türk Borçlar Kanunu