Ayni hak üç temel yetki barındırır ;

1. Kullanma ( Usus )
   Ürün devşirmeksizin/toplamaksızın nesneden fayda elde etmek .
2. Yararlanma ( Fructus )
   Ürün verebilen varlıkların ürünleri devşirmek. Hukuken ve doğal olabilir. ( Taşınmazın kira geliri , ineğin sütü)
3. Tasarruf Etme ( Abus )
   Bir şeyi yok etmek , tüketmek , terk etmek , mülkiyeti devretmek , sınırlı ayni haklara konu etmek yetkisi.

Bu üç yetkinin varlığına bağlı olarak ayni hakları iki ana gruba ayırabiliriz ;

1. MÜLKİYET
2. SINIRLI AYNİ HAKLAR

1. MÜLKİYET

Mülkiyet bu üç yetkiyi de kapsar.

Kural olarak kişi lehine olur , normal mülkiyettir. İstisnaen eşyaya bağlı mülkiyet tarzında da olabilir. Bir nesnenin maliki olduğu için , başka bir mülkiyeti de elde ediyorsa ikinci mülkiyete eşyaya bağlı mülkiyet denir.

Ör: 8 numaralı daire Ahmet’in. Ama ortak yerler var. Çamaşır asılan yer , çatısı , deposu , otoparkı var. Otoparkı böldüler dilim dilim. 8 numaralı daireyi yarı ayrıştırdılar.

Otopark üzerine mülkiyet kimin ? Ahmet’in mi ? Mehmet’in mi ? İkisinin de değil. 8 numaralı daire sahibi kim ise onun. Ortak yer üzerindeki pay/mülkiyet eşyaya bağlı mülkiyet vardır. Eşya = 8 numaralı daire.

Bu örneğin dışında bir nesne , başka bir nesnenin sahibi olamaz. Hakkın objesi olabilirler.

Ör: İki araziyi ayıran bir sınır , avlu var. Bunun mülkiyeti kime ait ? MK burada paylı mülkiyet vardır der. Buradaki paylı mülkiyetteki statü eşyaya bağlı mülkiyet. Kim iki taraftaki arazinin sahibi ise o paylar da onundur.

Araziyi sattım diyelim. O avludaki payım devam etmez. Çünkü araziye malik olursam o paya sahip olabilirim. Arazinin mülkiyetini kaybettiğim zaman payın da mülkiyetini kaybederim.

2. SINIRLI AYNİ HAKLAR

Üç gruba ayrılır ;

1. İrtifaklar
   1. Kişiye Bağlı İrtifaklar ( Kişiye Sıkı Suretle Bağlı İrtifaklar )
   2. Düzensiz İrtifaklar
   3. Diğer İrtifaklar
   4. Kişi Lehine İrtifak
      1. Kişiye Bağlı İrtifaklar – Basit/Adi Kişisel İrtifaklar
      2. Eşya Lehine İrtifak
2. Taşınmaz Yükü
3. Rehin Hakkı

1. İrtifaklar

İrtifak hakkı nesne üzerinde kullanma ve/veya yararlanma yetkisi verir.
Mal sahibi aleyhine de asli/birincil edim olarak katlanma yükümlülüğü yaratır.
İrtifak hakkı sahibinin mal üzerinde tasarruf yetkisi yoktur. ( Malı yok edemez, malı tüketemez, başkasına devredemez , sınırlı ayni haklar kuramaz vb. )

1. Kişiye Bağlı İrtifaklar ( Kişiye Sıkı Suretle Bağlı İrtifaklar )

Bunlar devredilemez ve mirasla intikal etmez. ( tipine dahil özellikler. ) Eşya lehine kurulamaz. Kişi lehine kurulur.

— İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı

irtifak sahibi kişi bu devretse bile , devre dönük sözleşme kesin hükümsüz , geçersiz. Buna rağmen tapuda tescil etse bilse yolsuz tescil olur. Hatta bu yolsuz tescil sırada değil sistem dışı bir yolsuz tescil. Yok hükmünde kabul edilir. İyi niyetin korunmasından yararlanılmaz. Olağan zaman aşımı hükmü de uygulanmaz. Devredilemezlik ve mirasla intikal etmezlik tipe dahil özellikler olduğundan , bunların ihlalinde tipe bağlılık ilkesinin ihlali olur.

Ör: A , arazisi üzerinde B lehine değil de B’nin sahip olduğu 4 numaralı taşınmaz lehine 10 yıllığına intifa hakkı kurmuş olsun. 15 yıl geçtikten sonra bu adam da bunun geçersiz olduğunu bilmiyor. İyi niyetli. 10 yıl sonra olağan zaman aşımı ile bu intifa geçerli hale gelmez. İyi niyet , tipe bağlılık ilkesinin ihlalinde uygulanmaz.

2. Düzensiz İrtifaklar

— Üst Hakkı ve Kaynak Hakkı

• • Kural olarak devredilebilir ve mirasla intikal eder.
  • Eşya lehine kurulabilir.
  • Aksine anlaşma yapma imkanı vardır

Ör: Ben , A lehine 30 yıllığına bir üst hakkı kurdum. Fakat sözleşmede , devir kabiliyeti , mirasla intikalle alakalı hiçbir şey yazmadık. Bu üst hakkı yasa gereği devredilebilir , mirasla intikal edebilir ve eşya lehine kurulabilir

Ör: Ben , A lehine 30 yıllığına bir üst hakkı kurdum. Sözleşmeye ; üst hakkı , asla devredilemez , mirasla intikal etmez yazdım. Tıpkı intifa , sükna hakkı gibi olurdu. Artık şahsa bağlı bir irtifak kimliğini kazanırdı. Bu sebeple de devredilemez , mirasla intikal edemez ve eşya lehine kurulamaz

Bu devri, intikali yasaklayan sözleşme kayıtları bu irtifakın tipini tayin etmiş olur. Yine iyiniyet korumasından faydalanılmaz.

3. Diğer İrtifaklar

— Mecra İrtifakı / Geçit İrtifakı / Manzara İrtifakı

• • Kural olarak devredilemez ve mirasla intikal etmez.
  • Eşya lehine kurulamaz.
  • Aksine anlaşma yapma imkanı vardır

Ör: Ahmet lehine sıradan bir geçit irtifakı kurduk. Ahmet bunu devredemez , mirasla intikal etmez ve eşya lehine kurulamaz.

Ör: Ahmet lehine geçit irtifakı kurduk. Sözleşmede devredilebilir dedik , artık devredebilir.

4. Kişi Lehine İrtifak

1. Kişiye Bağlı İrtifaklar – Basit/Adi Kişisel İrtifaklar

Kişiye bağlı olanlar; İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı.
Kişisel İrtifaklar; Diğerleri.

2. Eşya Lehine İrtifak

İntifa Hakkı ve Oturma Hakkı haricindeki irtifaklar.

2. Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü , irtifakla rehin arasında melez bir ayni hak.
Taşınmaz sahibi , belli bir ürün üretmeyi ve bunu hak sahibine satmayı taahhüt eder , aksi halde doğan zararı o taşınmazın icra yoluyla satışıyla karşılamayı üstlenir.

Ör: Meyve üreten firmalar belli bir lezzet tutturuyorlar. Bu lezzeti belli ürünlerle elde edebiliyorlar.

Kapadokya bölgesinde üzümlerden elde ediyorlar. Kapadokya bölgesinde A şahsının arazindeki
üzümü hep satın almak istiyorum. Fakat bugün bana satabilir yarın başkasına. Garanti altına
almam için giderim şahısla anlaşırım 10 yıl süreyle ekeceksin ve üzüm elde edeceksin , bedeliyle
bana vereceksin , başkasına satmayacaksın. Eğer bu borçlara uymazsan taşınmazını paraya
dönüştürerek elinden alınmasını sağlayabilirim diyorum. ( İpotek )

3. Rehin Hakkı

Rehine özgü tasarruf yetkisi verir.
Kullanma ve yararlanma yetkisi vermez.
Rehin hakkı sahibi , belli bir alacağını , borçlu ifa etmediği taktirde doğan zararını rehin hakkına konu nesneyi icra yoluyla satışını ve satış bedelinden alacağını elde etme yetkisine sahiptir.

ZİLYETLİK

MK.973 ve devamı ; Bir kimsenin nesne üzerinde iradi olarak fiili hakimiyet kurması durumu

Zilyet Olabilmenin Koşulları ;

1. Zilyetliğe Elverişli Nesne Olmalı
2. Fiili Hakimiyet
3. Zilyetlik İradesi

Zilyetliğe Elverişli Nesne Olmalı

Fiili Hakimiyet

Zilyetliğin merkezini oluşturur. İki unsurun birleşmesiyle oluşur ;

1. Mekansal yoğunluğun sağlanmış olması
   Fiziksel ile örf ve adete göre nesneyle kurulan temas. Nesnenin türüne göre temas farklılaşır.
   Ör: Saatimi takmış olmam.
2. Zaman bakımından süreklilik
   Kalıcılık niyeti taşımaksızın geçici temaslar mekansal yoğunluğu sağlamaz.

Zilyetlik İradesi

Kişi , fiili hakimiyeti bilerek ve isteyerek kurmuş olmalı. O halde kişinin haberi olmaksızın iradesi dışında nesneyle kurduğu temas ya da fiili hakimiyet , o kişiyi zilyet haline getirmez.

Ör: Ev sahibinin haberi olmadan , evine taşınır bırakılması. ( Mektup bırakmak , 10 kilo elma )

İrade beyanı ister açık ister örtülü olsun fark etmez.

Ör: Ben televizyonumu 1000 tl’ye size satmak istiyorum dedim. Açık irade.

Ör: Ben Ayşe’den inek satın aldım. Beraberinde de süt sağma makinasını satın aldım. Fakat o inek , devletin ona satmamak üzere verdiği bir inek. Sözleşme ineğin satımı bakımından geçersiz oldu. Fakat ben süt sağma makinasını da almış oldum. Gidip Ayşe’ye ineği almadım ama süt sağma makinasını aldım . İneği almasaydım bunu da almazdım diyorum.

Bugünkü anlayış farazi iradeyle de zilyetliğin kurulabileceğini kabul ediyor. Bir kimse gerçekte iradesi olmadığı halde farazi iradeyle zilyet haline gelebilir.

Farazi iradenin varlığını ;

Malı verenle alan arasındaki ilişkinin niteliği , tüm durum ve koşullar birlikte MK.2 gözlüğüyle değerlendirilir. Hakimiyet alanına giren şahsın o malı kabul edeceği açıklıkla söylenebiliyorsa farazi irade vardır.

Ör: A şahsı B’den bir kitap satın alır. Sınava üç gün kala teslim edilmesi kararlaştırılır. Vade geldiğinde A evinde yoktur ama satıcı kitabı o gün alıcının yokluğunda evinin içine açık pencereden atar.

A , evin üzerinde fiili hakimiyete sahip olduğu için , artık o kitaba da fiili hakimdir. Fakat ne açık ne örtülü gerçek iradesi yok. Alım satım ilişkilerine girdiğine göre ve sınava hazırlanacağı için o kitaba ihtiyacı var ve sözleşme üzerinden parayı ödediği için , evde olsaydı o kitabı teslim alacağını gösterir. O halde farazi irade vardır ve zilyet olmuştur.