Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar
Bir arazi üzerindeki yapı, arazinin mülkiyetine tabidir. Ama bu yapının arazinin mülkiyetine tabi olması için taşınmaz olması gerekir. Yani taşınır yapılar arazinin mülkiyetine tabi değildir.
Taşınır yapının tespiti şöyle yapılır:
- Yapının geçici maksatla yapılmış olması gerekir.
ÖRNEK: Prefabrik evler kalıcı maksatla yapılmaktadır. Dolayısıyla bunlar taşınır yapı sayılmaz. - Hafif bağlantının olması gerekir. Hafif bağlantı ile kast edilen kolayca sökülebilen veya takılabilen bir nesnenin olmasıdır.
Taşınır yapılar
Taşınır yapılar arazinin mülkiyetine tabi olmadığı için kim arazinin malikiyse taşınır yapıya da maliktir diyemeyiz ama taşınmaz yapılarda kim arazinin malikiyse taşınmaz yapının da malikidir diyebiliriz. Fakat kat mülkiyetinde durum değişir. Kat mülkiyetini taşınmaz sayarız ama taşınmaz yapıların arazinin mülkiyetine tabi olduğu kuralının tam tersi uygulanır. Yani arazinin mülkiyeti yapıya tabi olur.
ÖRNEK: Yasa gereği arazi alınınca içeriği de alınmış olunur. Arazinin içeriğinde ev, bina varsa bunlar da alınmış olur.
Haksız yapılar
Bir yapıyı bizzat arazinin maliki kendi malzemesi ile kendi arazisinin üzerine yaparsa yapının arazinin mülkiyetine tabi olması bir uyuşmazlığa yol açmaz. Ancak arazinin malikinin başkasının malzemesi ile kendi arazisine, malzeme malikinin başkasının arazisine veya üçüncü kişinin başkasının malzemesi ile yine başkasının arazisine yapı yapması halinde ortaya haksız yapı çıkar. Bu durumda temel prensip haksız yapının mülkiyetinin arazinin mülkiyetine dahil olmasıdır. Ama istisnai haller de düzenlenmiştir. Şimdi her bir duruma göre ayrı ayrı inceleme yapalım:
a. Yapıyı arazinin malikinin yapmış olması:
Arazi maliki yapısında haksız olarak başkasına ait malzemeyi kullanmışsa, malzeme maliki için üç hak söz konusu olabilir:
aa. Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi
Malzemenin sökülerek yapının kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, malzeme maliki yapının kaldırılarak malzemenin sökülüp kendisine geri verilmesini talep edebilir. —Malzemenin sökülmesi ile malzeme sahibinin elde edeceği menfaate göre, bu yüzden arazide ve malzemede meydana gelecek değer noksanı daha fazla ise, malzemenin sökülmesinin aşırı zarara yol açtığı kabul edilmektedir.
bb. Tazminat talebi
Malzemenin sökülerek yapının kaldırılmaması halinde malzeme malikinin arazi malikinden isteyebileceği tazminat, arazi malikinin inşaatı yaparken iyi niyetle davranmış olup olmamasına göre değişir.
cc. Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. —Malzeme malikinin arazinin mülkiyetini kendisine geçirilmesini talep edebilmesi için aşağıdaki şartlar gerçekleşmelidir: -Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır. -Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır.
b. Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması:
Bir kimse kendi malzemesi ile haksız olarak başkasının arazisine yapı yapmışsa, arazi maliki için üç hak söz konusu olur.
aa. Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı
Malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa, arazi maliki malzemeyi sökme masrafları yapıyı yaptıran malzeme malikine ait olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir. —Malzemenin sökülüp kaldırılmasına rağmen arazi malikinin bir zararı bulunursa, haksız fiil veya vekaletsiz iş görme kurallarınca, bu zararın tazmini talep edilebilir.
bb. Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde malzeme malikinin tazminat talebi
Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde, malzeme malikinin arazi malikinden isteyebileceği tazminat, kendisinin iyi niyetle hareket etmiş olup olmamasına göre değişir.
cc. Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebi
Yapının değeri arsanın değerinden açıkça fazla ise, gerek iyi niyetli arazi maliki, gerek iyi niyetli malzeme maliki adil bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini istemek hakkına sahiptir.
c. Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması:
aa. Arazi malikinin hakları
Yapı arazi malikinin rızası bulunmaksızın yapılmış olup da, malzemenin sökülüp kaldırılması aşırı zarara yol açmıyorsa malik, gideri yapıyı yapana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep edebilir.
Rızası yokken yapılan inşaatın kaldırılmadığı hallerde de arazi maliki, bu yüzden bir zarara uğrarsa, bu zararını vekaletsiz iş görme veya haksız fiil kurallarına göre yapıyı yapana tazmin ettirebilir.
bb. Malzeme malikinin hakları
Malzemesi rızası bulunmaksızın kullanılmış olup da, yapı arazi malikinin rızası ile yapılmışsa ve kaldırılması da aşırı zarara yol açmıyorsa malzeme maliki malzemenin sökülüp, yapının kaldırılmasını talep edebilir.
Malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep etmediği veya etmek hakkına sahip olmadığı hallerde, eğer yapı arazi malikinin rızası olmadan yapılmışsa, malzeme maliki ona karşı MK723 veya 724’teki talep haklarına sahiptir. Şayet yapı, arazi malikinin rızası olmadan yapılmışsa, malzeme maliki sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tazminat isteyebilir. İyi niyetli olması halinde MK724’ten de yararlanabilir.