TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI

Mülkiyet hakkı bir takım yetkiler verir. Malikin bu yetkileri kullanabilmesi için hakimiyet alanını bilmesi gerekir. Nesne taşınır olduğu zaman yetkilerin sınırı kolaylıkla anlaşılabilir. Örneğin, bir kitabın maliki hangi kitabı kullanacağını çıplak gözle görebilir. Ama taşınmazlarda mülkiyet hakkının verdiği yetkilerin sınırını anlayabilmek bu kadar kolay olmaz. Dolayısıyla Medeni Kanun taşınmaz mülkiyetinin kapsamını özel olarak düzenlemiştir.

Medeni Kanun taşınmaz mülkiyetinin kapsamını düzenlerken kenar başlıkta genel olarak taşınmazlardan söz etmiştir. Ama madde metininden açıkça anlaşılacağı üzere sadece arazideki mülkiyetin kapsamı üzerinde durulmaktadır. Bu yüzden de taşınmaz mülkiyetinin kapsamı hakkındaki hükümler ve aşağıda yapacağımız açıklamalar sadece arazi üzerindeki mülkiyete yöneliktir.

Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı üç başlık altında ele alınır:

1. Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı
2. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı
3. Taşınmaz mülkiyetinin madde itibarıyla kapsamı

Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı

Mülkiyetin kapsamını belirlemek için her şeyden önce o mülkiyete konu teşkil eden arazinin sınırlarını tayin etmek gerekir. Arazinin sınırları içerisinde kalan toprak yüzeyine taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı deriz.

—Arazinin sınırları ise tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Bu ifadeden iki anlam çıkarılır:

1. Kadastro yapılmışsa, kadastro sınırlarına riayet edilir.
2. Kadastro yapılmamışsa eskiden beri var olan doğal sınırlara riayet edilir. Bazen doğal sınırlar da olmayabilir. O zaman da elle yapılmış sınırlara riayet edilir.

Sınırları belirleyen varlıklar üzerinde paylı mülkiyet vardır.

ÖRNEK: Çit, avlu, duvar…

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı

Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı ile kast edilen toprak yüzeyi üzerindeki hava tabakasının ve toprak tabakasının altındaki mülkiyet yetkisidir.

Taşınmaz mülkiyetinin dikey olarak kapsam sahasını Medeni Kanun şöyle tayin etmektedir: “Arazi üzerindeki mülkiyet kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar”.

Mülkiyet hakkının dikey kapsamı malike, mülkiyet hakkına ait iki yetkiyi de sağlar. Bunlar;

• Aktif yetki: Malik arazisi üzerinde istediği yapıyı, arazisinin altında da dilediği kazıları ve yine inşaatı yapmak yetkisine sahiptir.
• Pasif(koruyucu) yetki: Malik, arazisinin altına ve üstüne başkalarınca yapılacak saldırıları men etmek yetkisine sahiptir.

Medeni Kanun aktif yetki bakımından malike mülkiyet hakkını kullanmakta yararlı olabilecek ölçüde aşan inşaatta ve kazıda bulunamaz diyerek bir sınırlama getirmiştir.

ÖRNEK: Bir radyo istasyonunun anteni için bir arazide yüksek inşaat yapılması mülkiyet hakkının sağladığı yetki içinde sayılırken, yakındaki hava alanına inecek uçakların geçişini güçleştirmek için dikilen ucu çengelli uzun direkler mülkiyet hakkının verdiği yetki içinde sayılmaz.

Mülkiyetin dikey kapsamının sınırlandırılmış olması pasif yetki bakımından da şu etkiye sahiptir: Malik, mülkiyet hakkını kullanmakta yararlı olacak hava ve toprak tabakasının aşan sahada başkalarının tasarrufta bulunmalarına engel olamaz.

ÖRNEK: Bugünkü imkanlara göre, arazinin 5 km üzerindeki hava tabakası kullanılamaz. Kullanılsa da yarar elde edilemez. Bu sebeple arazinin üzerinden bir uçağın geçmesini engelleyemem.

ÖRNEK: Metronun ne kadar yerin altından gittiğine bağlı olarak durum değişir. Eğer arazinin çok altından(100 metre) bir metro hattı geçecekse malik buna engel olamaz. Çünkü kullanım ve yararlanma ölçütünün dışındadır. Ama metro arazinin 20 metre altından geçecekse malikten izin alınmalıdır.

ÖRNEK: A’nın bitişik arazisinde 50 katlı bir apartman yapılmıştır. Bu apartmandaki dairelerin balkonları A’nın arazisinin dikey sınırına taşmıştır. Bu durumda koruyucu yetki çerçevesinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Çünkü A’nın kullanımından yarar elde edebileceği bir yükseklikte yapı yapılmıştır. Bu örnekteki yapıya taşkın yapı denir.

Taşkın yapı nedir?

Yapı yapılırken toprak tabakasının altında veya üstünde başkasının arazisine taşılması sonucu oluşan yapı.

Taşınmaz mülkiyetinin madde itibariyle kapsamı

Burada söz konusu mesele, mülkiyetin yatay ve dikey kapsam alanı içinde bulunan mallardan hangilerinin bu mülkiyete tabi olacağıdır. Örnek olarak, arazi üzerinde mevcut bina, ağaç, baraka, otomobil, hayvan, komşu araziye su götürülen boru vb.’den hangileri bu arazinin mülkiyetine tabidir, hangileri tabi değildir?

MK m. 684’e göre, arazinin bütünleyici parçası olmanın bütün şartlarına haiz olan mallar, arazinin mülkiyetine tabi olurlar. Fakat medeni kanunumuz bununla yetinmeyerek, MK m. 684’te aranan şartlarla bağlı olmaksızın, arazi üzerinde inşa edilen ve dikilen şeyler ile kaynakların prensip itibariyle o arazinin mülkiyetine tabi olduğunu, ancak kanuni kısıtlamaların saklı bulunduğu belirtmektedir(MK m 718/2)

Kısacası madde itibariyle mülkiyetin kapsamına giren şeyler şunlardır:

• Arazinin bütünleyici parçaları
• Yapılar
• Dikili şeyler
• Kaynaklar

Mülkiyetin kapsamına giren yapılar hakkında daha detaylı bilgi edinmek için Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.